Cushman & Wakefield bilanziert für den Hamburger Bürovermietungsmarkt einen verhalten stabilen Start ins Jahr 2026: Der Flächenumsatz übertraf im 1. Quartal die 100.000 m²-Marke mit rund 100.400 m² und lag damit knapp 9 Prozent unter dem Vergleichswert des Vorjahres.
Großabschlüsse bleiben die Ausnahme
Im 1. Quartal 2026 wurde ein Flächenumsatz aus Neuvermietungen und Eigennutzern von 100.400 m² erzielt und damit rund 9 Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum. Eigennutzer-Deals machten dabei rund 14 Prozent am Gesamtflächenumsatz aus. Trotz des rückläufigen Flächenumsatzes zog die Marktaktivität, gemessen an der Anzahl der Abschlüsse, deutlich an: Mit 140 registrierten Abschlüssen, bestehend aus Neuvermietungen und Eigennutzer, wurde ein Plus von 40 Prozent gegenüber dem Vorjahresquartal erzielt, was mit Blick auf den Flächenumsatz auf eine ausgeprägt kleinteilige Nachfrage hindeutet. So entfiel lediglich ein Abschluss auf eine Flächengröße oberhalb der 10.000 m² Marke, der auf den Eigennutzerdeal mit dem Spatenstich von MSC zurückzuführen ist. Das Marktgeschehen wurde vor allem durch kleine und mittlere Flächengrößen getragen, während größere Anmietungen weiterhin nur selektiv umgesetzt wurden. Ab einer Flächengröße von 3.000 m² wurden hingegen nur vereinzelt Abschlüsse registriert, deren Anzahl im einstelligen Bereich blieb.
In der Folge blieb der Flächenumsatz noch unter den langfristigen Vergleichswerten der jeweils ersten Quartale: Der 5 Jahresdurchschnitt wurde um knapp 9 Prozent, der 10 Jahresdurchschnitt um rund 15 Prozent verfehlt.
„Die statistischen Werte der ersten drei Monate sind ein Hinweis darauf, dass Unternehmen weiterhin aktiv sind, ihre Flächenentscheidungen jedoch vorsichtiger und differenzierter treffen“, betont Vera Passade, Head of Office Agency Hamburg bei Cushman & Wakefield.
Zu Jahresbeginn 2026 entfiel der größte Anteil am Flächenumsatz auf die Branche „Industrie, Transport, Verkehr“, die mit rund 27.000 m² einen Anteil von 27 Prozent am Gesamtumsatz erreichte. Damit setzte sich der Sektor, wie bereits im 1. Quartal 2025, erneut an die Spitze. Es folgten der Technologie-, Medien- und Telekommunikationssektor mit etwa 13.400 m² (13 Prozent) sowie Beratungsgesellschaften mit rund 7.000 m² (7 Prozent).
Auf Ebene der Teilmärkte verzeichnete die Innenstadt im 1. Quartal 2026 den höchsten Flächenumsatz mit 25.500 m², was einem Anteil von 25 Prozent entspricht. Dahinter rangieren die City Süd mit 18.600 m² (19 Prozent) sowie die HafenCity mit 16.800 m² (17 Prozent). Damit setzte sich die starke Nachfrage nach Büroflächen in zentralen Lagen auch im 1. Quartal fort.
Prägend für das erste Quartal 2026 war unter anderem die Anmietung von rund 8.100 m² durch InnoGames in der Projektentwicklung „N50“ in der City Süd. Auf der Eigennutzerseite ist insbesondere die Projektentwicklung der MSC Deutschlandzentrale hervorzuheben, die derzeit rund 12.800 m² Bürofläche in der HafenCity realisiert.
Spitzenmiete behauptet sich, Durchschnittsmiete mit leichtem Dämpfer
Bei den Mieten zeigte sich zu Jahresbeginn 2026 eine unterschiedliche Entwicklung:Die Spitzenmiete verharrte stabil bei 37,00 Euro/m² und lag damit 4,2 Prozent über dem Vorjahresniveau. Die gewichtete Durchschnittsmiete hingegen gab leicht nach und belief sich zuletzt auf 21,85 Euro/m², was einem marginalen Rückgang von 0,2 Prozent im Jahresvergleich entspricht.
„Der anhaltende Fokus auf hochwertige Büroflächen mit moderner Ausstattung setzt sich fort, wie nicht zuletzt die Anmietung von InnoGames im Projekt N50 verdeutlicht. Qualitativ überzeugende Flächen in zentralen Lagen stützen weiterhin die Spitzenmieten, während sich die Durchschnittsmiete vor dem Hintergrund einer zunehmend selektiven Nachfrage leicht abschwächt“, ergänzt Vera Passade.
Leerstand zieht leicht an – mehr Fläche am Untermietmarkt
Zum Ende des 1. Quartals 2026 ist der Leerstand leicht angestiegen: Die Quote erhöhte sich um 20 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal und um 80 Basispunkte im Vorjahresvergleich auf 6,6 Prozent, entsprechend rund 943.300 m². Mit 70.300 m² zählen kurzfristig verfügbare Untermietflächen weiterhin zu den relevanten Angebotsbestandteilen des Marktes.
Zum Stichtag Ende März 2026 befinden sich insgesamt rund 441.900 m² Bürofläche im Bau. Davon sind 216.500 m² noch verfügbar, entsprechend einer Vorvermietungsquote von rund 51 Prozent.
Die Fertigstellungen beliefen sich im 1. Quartal 2026 auf rund 41.000 m², wovon derzeit etwa 44 Prozent verfügbar sind. Maßgeblich hierzu beigetragen haben mehrere Projektfertigstellungen, darunter das „Holstenwallpalais“ in der Innenstadt mit rund 11.200 m² Bürofläche, das „Überseehaus“ inklusive Erweiterung im Teilmarkt Hafenrand (ebenfalls ca. 11.200 m²) sowie das „Westwerk“ in Bahrenfeld, das aus den Häusern 1 bis 5 besteht, mit rund 5.100 m² Bürofläche.
„Der Anstieg des Leerstands sowie das wachsende Angebot an Untermietflächen erweitern die Angebotsseite, wobei über 40 % der Untermietflächen modernen Standards entsprechen, d. h. Neubauten oder auf Neubaustandard sanierte Flächen mit hochwertiger Ausstattung. Moderne Büroflächen bleiben weiterhin stark nachgefragt. Da laufende Projekte größtenteils vorvermietet sind, geht von der Projektpipeline nur begrenzter zusätzlicher Angebotsdruck aus“, erklärt Vera Passade abschließend.
