Der Berliner Bürovermietungsmarkt erzielte in den ersten neun Monaten 2026 einen Flächenumsatz von rund 563.800 m² (Vermietungen und Eigennutzungen). Gegenüber dem Vorjahreszeitraum entspricht dies einem Anstieg von 54 Prozent. Das Ergebnis liegt 17 Prozent über dem 5-Jahres-Durchschnitt und auf dem Niveau des 10-Jahres-Mittels.
Großabschlüsse treiben die Markterholung
Das starke Ergebnis wurde maßgeblich durch die Rückkehr großvolumiger Abschlüsse geprägt. Fünf Verträge über mehr als 10.000 m² sowie zahlreiche Anmietungen zwischen 5.000 und 10.000 m² sorgten für einen deutlichen Umsatzanstieg gegenüber dem Vorjahr.
Zu den größten Abschlüssen zählen die Anmietung der BVG im Projekt „Re:o“ mit rund 39.400 m², das Eigennutzerprojekt des Bundesumweltministeriums mit 31.500 m², JetBrains mit 19.000 m² im „Hainwerk“ sowie Strabag mit 12.000 m² im Projekt „B’Ella Berlin“.
Dominic Rausch, Regional Manager East und Head of Office Agency Berlin bei Cushman & Wakefield, ordnet das Marktgeschehen ein: „Der deutliche Anstieg des Flächenumsatzes ist vor allem auf einige großvolumige Anmietungs- und Eigennutzerentscheidungen zurückzuführen. Im breiten Markt sehen wir dagegen weiterhin Zurückhaltung, lange Entscheidungsprozesse und einen klaren Fokus auf hochwertige Flächen. Die aktuellen Zahlen sind positiv, sollten aber nicht als Zeichen einer flächendeckenden Markterholung verstanden werden.“
Nachfrage konzentriert sich auf zentrale Lagen
Die stärkste Nachfrage entfiel auf zentrale Bürolagen. Umsatzstärkster Teilmarkt war die „Innenstadt Ost“ vor der „Innenstadt Süd“, der „Innenstadt West“, der MediaSpree und dem Potsdamer Platz.
Die IKT- und Digitalwirtschaft stellte erneut die größte Nutzergruppe, gefolgt von den Bereichen Bau und Immobilien, Öffentliche Verwaltung sowie Transport und Verkehr. Bei Abschlüssen ab 5.000 m² vereinten diese vier Branchen rund 85 Prozent des gesamten Flächenumsatzes auf sich.
Spitzenmiete erreicht neuen Höchststand
Die Spitzenmiete stieg zum Ende des dritten Quartals auf 49,00 Euro/ m²/ Monat und erreichte damit einen neuen Rekordwert. Die Nachfrage konzentriert sich weiterhin auf moderne Flächen in den besten Lagen. Die Durchschnittsmiete entwickelte sich dagegen deutlich moderater und lag zuletzt bei 27,70 Euro/m² pro Monat.
Dominic Rausch: „Der Markt entwickelt sich zunehmend zweigeteilt. Während hochwertige Flächen in zentralen Lagen weiterhin gefragt sind, nimmt der Wettbewerb im Bestandssegment zu. Gerade ältere Flächen müssen häufig mit Mietanpassungen oder zusätzlichen Incentives positioniert werden.“
Leerstand steigt nur noch moderat
Zum Ende des dritten Quartals lag die Leerstandsquote bei 10,6 %. Der Anstieg hat sich im Jahresverlauf spürbar verlangsamt, was sowohl auf die höhere Vermietungsleistung als auch auf das geringe Fertigstellungsvolumen zurückzuführen ist.
In den ersten neun Monaten wurden lediglich 58.500 m² neue Büroflächen fertiggestellt. Ein größerer Teil der Fertigstellungen wird erst im vierten Quartal erwartet. Gleichzeitig bleiben neue spekulative Projektstarts selten, sodass das Neubauangebot mittelfristig zurückgehen dürfte.
Ausblick: Starkes Jahr 2026, aber unsicherer Blick nach vorn
Für das Gesamtjahr 2026 erwartet Cushman & Wakefield einen Flächenumsatz von rund 700.000 m². Das wäre das stärkste Ergebnis seit mehreren Jahren. Allerdings basiert ein wesentlicher Teil dieses Umsatzes auf wenigen Großabschlüssen.
Für 2027 sind Prognosen zum Marktgeschehen - vom heutigen Standpunkt aus betrachtet - noch mit diversen Fragezeichen versehen. Viele Unternehmen überprüfen weiterhin ihre Flächenstrategien und treffen langfristige Standortentscheidungen zurückhaltend. Gleichzeitig ist offen, ob die öffentliche Hand erneut als bedeutender Nachfragefaktor auftreten wird.
„Das starke Jahresergebnis 2026 sollte nicht darüber hinwegtäuschen, dass der Berliner Büromarkt weiterhin vor strukturellen Herausforderungen steht. Die Nachfrage konzentriert sich auf hochwertige Flächen, während viele Nutzer zurückhaltend bleiben. Für 2027 erscheint eine Normalisierung des Flächenumsatzes derzeit wahrscheinlicher als eine Fortsetzung der Dynamik aus diesem Jahr.“
