Der Münchener Bürovermietungsmarkt ist gemäß Cushman & Wakefield mit einer stabilen Aktivität in das Jahr 2026 gestartet. Im 1. Quartal 2026 belief sich der Büroflächenumsatz auf 139.200 m² und lag damit nahezu auf dem Niveau des Vorjahresquartals (Q1 2025: 138.100 m²). Gegenüber dem volumenstarken 4. Quartal 2025 mit 158.900 m² zeigte sich zum Jahresauftakt jedoch eine geringere Abschlussdynamik.
„Nach dem intensiven Jahresendgeschäft 2025 hat der Markt im 1. Quartal 2026 erwartungsgemäß leicht an Tempo verloren, bleibt aber insgesamt auf erfreulich hohem Niveau – dies zeigt vor allem der 5-Jahresvergleich. Der Fokus liegt insgesamt weniger auf kurzfristiger Abschlussstärke als auf strategisch sorgfältig geprüften Entscheidungen“, sagt Matthias Hofmann, Head of Regional Branch Management Germany und Head of Office Agency München bei Cushman & Wakefield.
Großabschlüsse stabilisieren Flächenumsatz – Dealzahl deutlich rückläufig
Der Flächenumsatz erreichte im 1. Quartal 2026 mit 139.200 m² das Niveau des 5 Jahresschnitts, liegt jedoch noch 21 Prozent unter dem 10 Jahresschnitt. Mit 82 Abschlüssen aus Neuvermietungen und Eigennutzern lag die Abschlussaktivität im 1. Quartal 2026 deutlich unter dem Niveau des Vorjahresquartals. Die Anzahl der Deals ging damit um rund 57 Prozent zurück. Gleichzeitig war der Flächenumsatz von einzelnen großvolumigen Abschlüssen sowie mehreren Anmietungen im mittleren Segment geprägt.
Der überwiegende Teil des Flächenumsatzes entfiel mit 135.000 m² weiterhin auf Vermietungen. Eigennutzer spielten mit 4.200 m² erneut nur eine untergeordnete Rolle – ein Muster, das sich bereits im Jahresverlauf 2025 abgezeichnet hatte.
Maßgeblich zum Flächenumsatz trugen zwei großvolumige Neuvermietungen von jeweils mehr als 20.000 m² bei, die in der Innenstadt Nord sowie der Innenstadt West realisiert wurden. Zu den größten Abschlüssen zählte dabei unter anderem die Anmietung von über 20.000 m² Bürofläche durch E.ON in der Landsberger Straße 84–90. Zusammen zeichneten sich beide Großabschlüsse für gut 30 Prozent des gesamten Flächenumsatzes im 1. Quartal 2026 verantwortlich.
In der Branchenbetrachtung spiegelt sich dieser Abschluss deutlich wider: Nicht zuletzt aufgrund der Anmietung von E.ON sticht der Sektor Industrie, Transport und Verkehr mit einem Anteil von 45 Prozent am gesamten Flächenumsatz hervor. Es folgt der Technologie , Medien und Telekommunikationssektor (TMT) mit einem Anteil von 30 Prozent. Zusammen vereinten beide Bereiche damit rund drei Viertel des Gesamtvolumens auf sich.
Auch auf Teilmarktebene konzentrierte sich der Flächenumsatz überwiegend auf zentrale Lagen. Die Innenstadt West, in der auch die Anmietung von E.ON realisiert wurde, verbuchte 27 Prozent des Flächenumsatzes, während die Innenstadt Nord gut 20 Prozent erreichte. „Die klare Präferenz für innerstädtische Bürolagen spiegeln auch unsere Gespräche mit unseren Kunden wider“, so Matthias Hofmann.
Spitzenmiete weiter auf hohem Niveau – Nachfrage stützt anhaltenden Mietanstieg
Die Spitzenmiete setzte ihren Aufwärtstrend auch im 1. Quartal 2026 fort und erreichte 56,00 Euro/m². Gegenüber dem Vorjahresquartal entspricht dies einem Anstieg von rund 3,7 Prozent, während im Vergleich zum Jahresende 2025 ein Plus von knapp 2 Prozent zu verzeichnen ist.
Auch die Durchschnittsmiete entwickelte sich weiter positiv und lag im 1. Quartal bei 27,10 Euro/m². Im Jahresvergleich ergibt sich damit ein Anstieg von rund 3,8 Prozent gegenüber dem Stand zum Jahresende 2025 ein leichtes Plus von knapp 1 Prozent . Die Mietentwicklung unterstreicht damit die weiterhin stabile Nachfrage nach Büroflächen, insbesondere in gefragten Lagen.
Leerstand nimmt zu – Moderne Flächen mit höheren Absorptionschancen
Zum Ende des 1. Quartals 2026 belief sich der Büroflächenleerstand in München auf rund 1,94 Mio. m². Die Leerstandsquote lag bei 8,8 Prozent und damit rund 1,2 Prozentpunkte über dem Vorjahresquartalswert (Q1 2025: 7,6 Prozent). „Der Büroflächenleerstand ist sowohl gegenüber dem Vorjahresquartal als auch zum Vorquartal weiter angestiegen. Zum Jahresauftakt verzeichnete dabei auch die Objektkategorie A einen überproportionalen Leerstandzuwachs, wobei es sich überwiegend um moderne, hochwertige Flächen handelt, die aufgrund ihrer Qualität weiterhin gut vermietbar sind und voraussichtlich schneller vom Markt absorbiert werden. Der strukturelle Leerstandanstieg betrifft hingegen weiterhin vor allem B und C Qualitäten mit erhöhtem Modernisierungsbedarf“, erklärt Matthias Hofmann.
Das Fertigstellungsvolumen zu Jahresbeginn belief sich auf insgesamt 85.700 m² Bürofläche und lag damit rund 19 Prozent über dem Vorjahreszeitraum. Von diesen Flächen stehen dem Markt noch 27 Prozent zur Verfügung. Zu den Fertigstellungen zählten unter anderem das eigengenutzte Projekt „HTM – Hoffmann Trapez München“ im Stadtgebiet West Süd West mit rund 27.000 m² Bürofläche, das „M64 Gewerkschaftshaus München“ mit gut 20.000 m² sowie das „BARER 24“ mit rund 5.700 m² Bürofläche, beide in der Innenstadt West.
„Der Münchener Bürovermietungsmarkt tritt 2026 nicht in eine Erholungsphase, sondern in eine Phase der weiteren Differenzierung ein. Abschlüsse sind möglich, setzen jedoch eine klare Produktqualität voraus. Eigentümer werden sich zunehmend über Investitionen, Flexibilität und Repositionierungen behaupten müssen“, so Matthias Hofmann.
