クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの「オフィス・マーケットビート2026年第3四半期」によると、東京都心5区のグレードAオフィス市場では賃料上昇が続くなか、物件の競争力による需要格差が鮮明になりつつある。企業は立地や環境性能、従業員体験を重視したオフィス選択を進めており、優良オフィスへの需要が市場をけん引している。
景況感
日銀短観9月調査によれば、全産業・全規模における業状判断DI(「良い」-「悪い」社数構成比)は21ポイントと前回(2026年6月)調査より3ポイント改善した。2025年12月調査以降、上昇基調が継続している。製造業を中心に幅広い企業規模で景況感が改善し、企業マインドの底堅さが確認された。一方、先行DIは足元の+21から+15へ低下しており、企業の先行きに対する慎重姿勢が伺える。原油価格の高止まりに伴うコスト負担や、金利上昇による資金調達コストの増加などが、企業の今後の事業環境に対する懸念材料となっている。法人企業景気予測調査(2026年7~9月期)によれば、企業の2026年度売上高見通しは前年比4.1%増と、前回(2026年4~6月期)調査からから0.3ポイント増加。経常利益も前回調査の前年比2.4％減から2.3％の増へと上方修正された。前回調査では原材料費や人件費の上昇、海外経済の不透明感を背景に慎重な収益計画が示されていたが、AI・データセンター関連需要の拡大を受け、製造業を中心に利益見通しが改善している。
需給・賃料動向
2026年第３四半期末時点における都心5区グレードAオフィスの平均想定成約賃料は45,139円/坪となり、前年同期比18.2%、前四半期比4.7%上昇した。空室率は2025年第3四半期以降1%未満で推移し、今四半期は0.3％と期間中で最も低い水準を記録した。今四半期は約60,000坪の新規供給があったが、竣工時の内定率は97.7％に達した。2026年第1～3四半期の累計ネットアブソープションは累計新規供給を上回った。1年以内竣工済の新築物件のなかには内定率80%程度の物件もあるものの、全体平均の内定率は91.6%と高水準である。一方で、内定率が90％未満の物件は、竣工後半年以上経過しても満床に至らず、募集期間が比較的長引いている。テナント企業は募集区画が枯渇するなかにおいても、賃料水準、立地そして環境性能等で移転先を選別しており、賃料が上昇しても競争力の高い物件を選好する傾向が続いている。
想定成約賃料は全てのサブマーケットで前年同期比二桁上昇した。特筆すべきエリアは以下の通り：
京橋・八重洲・日本橋エリア
過去1年間で約78,000坪の新規供給があり、同エリアの総貸床面積は約29%増加。新規供給物件の高い想定成約賃料によりエリアの想定成約賃料は前年同期比29.6％と著しい増加を示し、58,259円/坪となった。
大手町・丸の内エリア
想定成約賃料が前期比9.2%上昇し、58,460円/坪となった。近隣の京橋・八重洲・日本橋エリアを上回り、再びエリア別で最高値の平均賃料をマークした。旺盛な需要を背景に既存物件も賃料が上昇基調。グレードAオフィスビルで最も高い8万円台半ばでの既存ビルの募集事例も観測された。
オフィス・マーケットビート 2026年第３四半期 詳細はPDFレポートでご覧いただけます。
