Thị trường nhà ở TPHCM

THỊ TRƯỜNG CĂN HỘ - TP.HCM

NGUỒN CUNG MỚI – GHI NHẬN TÌNH TRẠNG CO HẸP NGUỒN CUNG

Nguồn cung mới mở bán chính thức trong quý tiếp tục bị thu hẹp đáng kể với hơn 1.300 căn (+7% QoQ; -53% YoY). Mặc dù hoạt động mở bán ghi nhận mức tăng nhẹ theo quý, mức suy giảm theo năm đã phản ánh những thách thức nội tại của thị trường. Hoạt động mở bán nhìn chung khá trầm lắng trong quý, khi chỉ có một số lượng hạn chế các dự án được mở bán chính thức, cho thấy các nhà phát triển đang chậm lại tốc độ đưa sản phẩm ra thị trường và lựa chọn chiến lược chờ đợi thời điểm thuận lợi hơn.

Xét theo khu vực, sự phân bổ nguồn cung mới giữa khu Đông và Tây cho thấy sự mất cân đối, lần lượt chiếm 71% và 26%. Theo phân khúc, cấu trúc thị trường bị chi phối bởi sản phẩm Trung cấp với 73% thị phần, tiếp theo là phân khúc Hạng sang chiếm 20%, trong khi phân khúc Cao cấp chỉ đóng góp 8%. Sự mất cân đối trong cơ cấu sản phẩm phản ánh những hạn chế trong đa dạng hóa sản phẩm của thị trường. Các dự án nổi bật trong quý bao gồm dự án Trellia Cove (Nam Long) và The Berkley (Sơn Kim Land) cả hai đều phụ thuộc vào lợi thế thương hiệu và uy tín chủ đầu tư để duy trì khả năng cạnh tranh trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm. 

NGUỒN CẦU: SỨC MUA GIẢM TÍNH CHỦ ĐỘNG

Thị trường ghi nhận tỷ lệ hấp thụ chiếm 31% trên tổng nguồn cung sơ cấp mở bán mới. Lượng hấp thụ này chủ yếu xuất phát từ sự hạn chế của nguồn cung, khi rất ít lựa chọn sơ cấp mới xuất hiện tại các khu vực trung tâm. Dòng vốn của người mua đang chủ yếu chờ đợi các dự án sắp triển khai trong thời gian tới hoặc tìm kiếm lượng hàng tồn từ các quý trước.

Điều kiện tín dụng thắt chặt và mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao tiếp tục ảnh hưởng tiêu cực đến tâm lý người mua. Nhiều khách hàng lựa chọn chiến lược quan sát thị trường và trì hoãn quyết định mua, chờ đợi các điều kiện tài chính thuận lợi hơn. Tình trạng này phản ánh mức độ không chắc chắn của thị trường và sự kỳ vọng của khách hàng về các cơ hội tốt hơn trong những quý tới. 

GIÁ BÁN: MẶT BẰNG GIÁ SƠ CẤP VẪN DUY TRÌ Ở MỨC CAO

Giá bán trung bình tại khu vực Trung tâm TP.HCM đạt 6.209 USD/m², giảm 15% theo quý nhưng tăng 29% theo năm. Sự tăng giá theo năm chủ yếu phản ánh sự thay đổi cơ cấu giao dịch, khi tỷ trọng các sản phẩm phân khúc Cao cấp và Hạng sang gia tăng, góp phần nâng giá bán bình quân toàn thị trường. Tuy nhiên, con số này còn phản ánh mức giá niêm yết cơ sở và chưa loại trừ các ưu đãi “early bird” cũng như chiết khấu thanh toán nhanh mà các nhà phát triển dự án đang áp dụng để kích cầu. Điều này cho thấy chính sách bán hàng linh hoạt và tiến độ thanh toán ưu đãi tiếp tục đóng vai trò quan trọng trong việc duy trì giá niêm yết tại mức cao tại các khu vực trung tâm. 

TRIỂN VỌNG: THÁCH THỨC KHI GIA TĂNG NGUỒN CUNG

 Trong năm 2027, thị trường TP.HCM được kỳ vọng phục hồi với nguồn cung mở rộng lên hơn 15.000 căn nhưng hiện tại khách mua nhà đang thận trọng trước áp lực lãi suất cao và điều kiện tiếp cận tín dụng khó khăn.

Dù nguồn cung dồi dào, sức tiêu thụ yếu có thể tạo ra bẫy thanh khoản – giá cao nhưng hàng khó bán, khiến thị trường đối mặt với những thách thức kéo dài từ cả hai phía cung và cầu.

NHÀ LIỀN THỔ - TP.HCM

NGUỒN CUNG: BIẾN ĐỘNG NGUỒN CUNG MỚI

Trong Q2 2026, thị trường sơ cấp ghi nhận lượng hàng tồn mới gia nhập đáng kể, với nguồn cung chính thức mở bán đạt khoảng 1.700 căn. Con số này tương ứng mức tăng vượt trội khoảng 3,2 lần (QoQ) và tăng đột biến 84,2 lần (YoY), phục hồi mạnh mẽ từ mức nền thấp của các giai đoạn trước. Một xu hướng nổi bật trong quý là sự dịch chuyển nguồn cung ra ngoài khu vực trung tâm truyền thống. Các khu vực ngoại vi hiện đang chiếm ưu thế, với khu Bắc chiếm khoảng 70% tổng nguồn cung mới, chủ yếu đến từ giai đoạn mở bán mới của đại đô thị tại khu vực Hóc Môn. Phần nguồn cung còn lại phân bổ tại khu Nam (~25%) và TP. Thủ Đức (~4%). Dự án tiêu biểu dẫn đầu hoạt động của quý là Vinhomes Saigon Park Hóc Môn của Vingroup. 

NGUỒN CẦU: NHÀ LIỀN THỔ TIẾP TỤC THU HÚT NHỜ VAI TRÒ “KÊNH TRÚ ẨN AN TOÀN”

 Thị trường ghi nhận tỷ lệ hấp thụ khoảng 36%, tương ứng gần 870 căn, cho thấy nhu cầu đối với sản phẩm thấp tầng tại khu vực TP.HCM vẫn duy trì khả quan trong nửa đầu năm. Hoạt động thị trường chủ yếu được dẫn dắt bởi nhóm khách hàng có giá trị tài sản ròng cao, với nhu cầu tập trung vào các sản phẩm thấp tầng khu vực trung tâm được xem là loại “tài sản trú ẩn an toàn”, trong bối cảnh lãi suất vay mua nhà duy trì ở mức cao, ổn định trong khoảng 10-14% tính đến tháng 6/2026. Các chủ đầu tư trong giai đoạn này thường áp dụng chính sách thanh toán linh hoạt cùng các phương án về điều kiện bàn giao nhằm kích thích nhu cầu, góp phần duy trì tỷ lệ hấp thụ hiện tại. 

GIÁ BÁN: THỊ TRƯỜNG DẦN TRỞ LẠI TRẠNG THÁI CÂN BẰNG SAU PHÂN HÓA HÌNH CHỮ K CỦA Q1 2026

Giá bán sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt gần 6.500 USD/m² (-2% QoQ; -57% YoY). Mức điều chỉnh này phản ánh quá trình thị trường dần trở lại trạng thái cân bằng sau hiện tượng phân hóa giá theo mô hình "K-shaped" ghi nhận trong Q1 2026, khi một số dự án cao cấp và hạng sang đã đẩy mặt bằng giá trung bình lên mức cao bất thường. Xét theo khu vực, TP. Thủ Đức tiếp tục dẫn đầu về giá bán sơ cấp với mức trung bình gần 13.000 USD/m². Theo sau là Nhà Bè với khoảng 9.400 USD/m², Bình Tân đạt khoảng 7.000 USD/m², Cần Giờ khoảng 6.500 USD/m² và Hóc Môn đạt khoảng 5.300 USD/m². 

TRIỂN VỌNG: ĐẠI ĐÔ THỊ VÀ MÔ HÌNH TOD DẪN DẮT CHU KỲ TĂNG TRƯỞNG MỚI

Trong thời gian tới, thị trường ở vùng lõi trung tâm TP. Hồ Chí Minh được kỳ vọng bước vào giai đoạn tăng trưởng mới nhờ sự xuất hiện của các khu đô thị quy mô lớn tại các khu vực như Cần Giờ và Hóc Môn, góp phần mở rộng không gian phát triển đô thị ra ngoài khu vực đô thị truyền thống. Bên cạnh đó, mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) được dự báo sẽ trở thành động lực tăng trưởng quan trọng trong những năm tới. Khi các dự án hạ tầng trọng điểm như các tuyến Vành đai và mạng lưới giao thông công cộng lớn tiếp tục được triển khai và dần hoàn thiện, các khu dân cư nằm dọc các hành lang giao thông chiến lược được kỳ vọng sẽ thu hút cả nhu cầu ở thực lẫn dòng vốn đầu tư dài hạn.