ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP (KCN)
NGUỒN CUNG: QUỸ ĐẤT KHU CÔNG NGHIỆP TIẾP TỤC ĐƯỢC MỞ RỘNG
Tính đến hết Q3 2026, tổng quỹ đất khu công nghiệp lũy kế hiện hữu tại miền Bắc đạt 25.455 ha, tăng 0,9% QoQ và 7,4% YoY. Tính chung 9 tháng 2026, thị trường bổ sung gần 1.500 ha từ 9 dự án mới, cho thấy nguồn cung vẫn được mở rộng với quy mô đáng kể, đồng thời gia tăng khả năng lựa chọn mặt bằng cho các nhà đầu tư thứ cấp. Đáng chú ý, nguồn cung mới không chỉ tập trung tại các trung tâm công nghiệp truyền thống như Bắc Ninh, Hải Phòng mà còn được ghi nhận tại Ninh Bình và Phú Thọ, cho thấy phạm vi phát triển nguồn cung đang được mở rộng trên nhiều cực công nghiệp của miền Bắc.
Về cơ cấu, Hải Phòng và Bắc Ninh chiếm tổng cộng 49% nguồn cung lũy kế, lần lượt ở mức 26% và 23%, tiếp tục là hai thị trường có đóng góp lớn nhất vào quỹ đất KCN miền Bắc. Hưng Yên đứng thứ ba với 14%, tiếp theo là Ninh Bình 13% và Quảng Ninh 11%. Như vậy, 5 thị trường lớn nhất chiếm khoảng 87% tổng nguồn cung, cho thấy nguồn cung vẫn tập trung cao tại một số cực công nghiệp chủ đạo.
NHU CẦU: NHU CẦU THUÊ DUY TRÌ TĂNG TRƯỞNG ỔN ĐỊNH BẤT CHẤP NGUỒN CUNG TIẾP TỤC ĐƯỢC BỔ SUNG
Trong Q3 2026, tỷ lệ lấp đầy đất khu công nghiệp bình quân đạt 65%, tăng 0,6 điểm phần trăm so với quý trước nhưng giảm 2,1 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm 2025. Mức giảm theo năm chủ yếu phản ánh tác động từ việc một lượng lớn nguồn cung mới được đưa vào khai thác tại các tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc. Do các dự án mới thường cần thời gian để thu hút và lấp đầy diện tích trong giai đoạn đầu vận hành, tỷ lệ lấp đầy bình quân toàn thị trường chịu áp lực điều chỉnh, thay vì phản ánh sự suy giảm đáng kể về nhu cầu thuê.
Hà Nội tiếp tục đạt tỷ lệ lấp đầy 100% trong Q3 2026, trong khi Bắc Ninh và Hưng Yên duy trì trên 70%, phản ánh khả năng hấp thụ tương đối tốt tại các thị trường công nghiệp có nền tảng khách thuê vững chắc. Phú Thọ ghi nhận tỷ lệ lấp đầy trên 60%, trong khi Hải Phòng đạt khoảng 55%. Về cơ cấu nhu cầu, hoạt động cho thuê trong quý tập trung chủ yếu vào các lĩnh vực sản xuất máy móc, ô tô, linh kiện điện tử và nhà xưởng/nhà kho xây sẵn.
GIÁ THUÊ: ỔN ĐỊNH THEO QUÝ VÀ THEO NĂM
Giá chào thuê bình quân đạt 3,6 triệu VNĐ/m²/chu kỳ thuê, tăng 0,1% QoQ và tăng 1,8% YoY. Diễn biến này cho thấy áp lực tăng giá chưa lớn trên phạm vi toàn thị trường, khi nguồn cung mới góp phần mở rộng mặt bằng và tạo điều kiện để giá thuê dùy trì ở mức tương đối ổn định.
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG: ĐƯỢC HỖ TRỢ BỞI PHÁT TRIỂN HẠ TẦNG VÀ CẢI CÁCH CHÍNH SÁCH
Trong giai đoạn 2026–2028, thị trường dự kiến sẽ có thêm khoảng 8.577 ha đất khu công nghiệp mới từ các dự án đang và sẽ được triển khai, tương đương khoảng 34% quy mô nguồn cung hiện hữu. Triển vọng thị trường miền Bắc dự kiến vẫn tích cực trong trung và dài hạn, được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, quá trình mở rộng hạ tầng giao thông và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu.
Về trung hạn, Hải Phòng và Bắc Ninh sẽ tiếp tục là hai cực phát triển chính trường nhờ lợi thế về hạ tầng, kết nối logistics và hệ sinh thái công nghiệp phát triển, nhưng trọng tâm tăng trưởng đang mở rộng sang các thị trường vệ tinh như Hưng Yên, Ninh Bình và Phú Thọ nhờ quỹ đất lớn, chi phí cạnh tranh và khả năng kết nối hạ tầng được cải thiện.
NHÀ XƯỞNG XÂY SẴN (RBF)
NGUỒN CUNG: TIẾP TỤC MỞ RỘNG, TẬP TRUNG TẠI CÁC CỰC CÔNG NGHIỆP TRỌNG ĐIỂM
Tính đến Q3 2026, tổng nguồn cung nhà xưởng xây sẵn tại miền Bắc đạt khoảng 6,1 triệu m², tăng 3,8% theo quý và 19,1% theo năm. Riêng trong 9 tháng đầu năm, gần 700.000 m2 nguồn cung mới được đưa vào vận hành, cho thấy các chủ đầu tư đang đẩy nhanh tiến độ phát triển nhằm đáp ứng nhu cầu thuê nhà xưởng ngày càng đa dạng từ các doanh nghiệp sản xuất.
Nguồn cung mới tiếp tục tập trung tại các cực công nghiệp có nền tảng sản xuất và logistics phát triển như Bắc Ninh và Hải Phòng, đồng thời mở rộng sang Quảng Ninh và các thị trường vệ tinh như Phú Thọ. Đáng chú ý, phần lớn các dự án mới trong năm đến từ các nhà phát triển quy mô lớn cho thấy xu hướng thị trường đang ngày các được phát triển theo hướng chuyên nghiệp hóa, tiêu chuẩn xây dựng cao và khả năng đáp ứng các yêu cầu kỹ thuật, ESG ngày càng cao của khách thuê.
NHU CẦU: GIẢM NHẸ DO TÁC ĐỘNG TỪ NGUỒN CUNG MỚI GIA NHẬP
Trong Q3 2026, tỷ lệ lấp đầy trung bình của thị trường miền Bắc đạt khoảng 85%, giảm 0,9 đpt so với quý trước và 1,5 đpt so với cùng kỳ năm trước. Mức giảm của tỷ lệ lấp đầy bình quân chủ yếu phản ánh tác động của nguồn cung mới gia nhập trong quý hơn là sự suy yếu đáng kể của nhu cầu thuê.
Diễn biến thị trường tiếp tục cho thấy sự phân hóa giữa các địa phương. Bắc Ninh và Hải Phòng ghi nhận mức cải thiện lần lượt 1,3 và 1,7 điểm phần trăm so với quý trước, qua đó tỷ lệ lấp đầy tại hai thị trường này đạt khoảng 81–82%. Trái lại, Phú Thọ và Quảng Ninh chịu áp lực hấp thụ rõ rệt khi phần lớn nguồn cung RBF mới trong quý tập trung tại hai địa phương này, chiếm khoảng 80% tổng diện tích bổ sung. Vì vậy, tỷ lệ lấp đầy tại hai thị trường này giảm trong ngắn hạn và cần thêm thời gian để thị trường hấp thụ phần diện tích mới.
Xét về nhu cầu, hoạt động mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp công nghệ cao, đặc biệt trong lĩnh vực máy tính, điện tử và sản phẩm quang học, tiếp tục là động lực quan trọng đối với thị trường RBF. Bên cạnh các yếu tố truyền thống như chi phí nhân công và vị trí, quyết định lựa chọn địa điểm của nhà đầu tư ngày càng chịu tác động bởi mức độ hoàn thiện của hệ sinh thái công nghiệp, bao gồm hạ tầng giao thông và khả năng kết nối vùng được cải thiện, nguồn cung nhà xưởng chất lượng ngày càng đa dạng cùng môi trường đầu tư ngày càng thuận lợi.
GIÁ THUÊ: DUY TRÌ ỔN ĐỊNH TRONG BỐI CẢNH NGUỒN CUNG MỚI
Trong Q3 2026, giá chào thuê trung bình tại miền Bắc đạt khoảng 131,8 nghìn VNĐ/m²/tháng, tăng nhẹ theo quý và theo năm (+0,4% theo quý; +2,3% theo năm).
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG: ĐƯỢC THÚC ĐẨY BỞI HẠ TẦNG
Trong giai đoạn 2026–2028, miền Bắc dự kiến sẽ có thêm gần 965.000 m² diện tích RBF mới, chủ yếu tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng. Việc nguồn cung gia tăng tương đối nhanh có thể khiến tỷ lệ lấp đầy chịu áp lực trong ngắn hạn, đặc biệt tại các khu vực có nhiều dự án đồng thời đưa diện tích vào khai thác. Tuy nhiên, áp lực này được kỳ vọng mang tính tạm thời khi nhu cầu thuê tiếp tục được hỗ trợ bởi dòng vốn FDI, xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng và hoạt động mở rộng sản xuất lĩnh vực công nghệ cao.
KHO XÂY SẴN (RBW)
NGUỒN CUNG: HƠN 100.000 m² NHÀ KHO XÂY SẴN MỚI GIA NHẬP THỊ TRƯỜNG
Trong Q3 2026, thị trường RBW miền Bắc tiếp tục mở rộng, đưa tổng nguồn cung hiện hữu lên khoảng 3,7 triệu m² diện tích cho thuê thuần, tăng 2,8% so với quý trước và 4,0% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới trong quý chủ yếu tập trung tại Hải Phòng và Hưng Yên – nơi có nền tảng công nghiệp và logistics phát triển, tuy nhiên diện tích bổ sung trong quý phần lớn được đóng góp bởi một số dự án quy mô tương đối lớn thay vì phản ánh sự gia tăng đồng đều trên toàn thị trường.
Về cơ cấu, nguồn cung vẫn tập trung cao tại ba thị trường chủ chốt. Bắc Ninh tiếp tục dẫn đầu với 43,0% tổng nguồn cung, trong khi Hải Phòng tăng 1,7 đpt lên 26,0% và Hưng Yên giảm nhẹ 0,6 đpt xuống 19,2%. Ba thị trường này hiện chiếm khoảng 88,2% tổng nguồn cung RBW miền Bắc, cho thấy các trung tâm công nghiệp – logistics hiện hữu vẫn là trọng điểm phát triển của phân khúc.
NHU CẦU: ỔN ĐỊNH NHƯNG TIẾP TỤC XU HƯỚNG PHÂN HÓA
Tỷ lệ lấp đầy bình quân đạt khoảng 85% trong Q3 2026, giảm nhẹ 0,4 đpt so với quý trước nhưng vẫn tăng 7,4 đpt so với năm trước. Mức giảm theo quý chủ yếu phản ánh tác động ngắn hạn từ việc nguồn cung mới gia nhập thị trường, thay vì cho thấy sự suy yếu rõ rệt của nhu cầu thuê. Diễn biến tăng trưởng theo năm vẫn cho thấy nhu cầu RBW duy trì nền tảng tương đối tích cực.
Trong Q3 2026, Ninh Bình, Quảng Ninh và Hưng Yên duy trì tỷ lệ lấp đầy trên 90%, trong khi Hà Nội tiếp tục đạt 100%, phản ánh nguồn cung hạn chế và nhu cầu thuê tương đối ổn định. Bắc Ninh tiếp tục cải thiện 1,7 điểm phần trăm lên 80,8%, cho thấy khả năng hấp thụ đang được củng cố tại thị trường có quy mô nguồn cung lớn nhất khu vực. Ngược lại, Hải Phòng là thị trường duy nhất ghi nhận tỷ lệ lấp đầy giảm đáng kể, giảm 4,4 điểm phần trăm xuống 82,0% do nguồn cung mới liên tục được bổ sung tại thị trường này.
GIÁ THUÊ: ỔN ĐỊNH
Giá chào thuê trong Q3 2026 duy trì ở mức khoảng 129,9 nghìn VNĐ/m²/tháng, tăng nhẹ 0,8% so với quý trước và 1,3% so với cùng kỳ năm trước. Mức tăng giá khiêm tốn cho thấy mặt bằng giá vẫn được duy trì ổn định, trong bối cảnh nguồn cung mới tiếp tục được bổ sung nhưng nhu cầu thuê vẫn tương đối tích cực.
TRIỂN VỌNG THỊ TRƯỜNG: BẮC NINH VÀ HẢI PHÒNG TIẾP TỤC DẪN DẮT NGUỒN CUNG
Trong trung hạn đến năm 2028, thị trường RBW tại các vùng kinh tế trọng điểm miền Bắc được kỳ vọng tiếp tục tăng trưởng với khoảng 692.000 m² nguồn cung mới được bổ sung vào thị trường, trong đó hơn 90% tập trung tại Bắc Ninh và Hải Phòng, tiếp tục củng cố vai trò của hai thị trường này trong cơ cấu RBW miền Bắc.
Động lực phát triển thị trường chủ yếu đến từ sự mở rộng sản xuất công nghiệp và dòng vốn FDI, kéo theo nhu cầu lưu trữ và logistics gia tăng. Bên cạnh đó, phát triển hạ tầng giao thông, cảng biển và logistics, cung xu hướng dịch chuyển và đa dạng hóa chuỗi cung ứng kết hợp với nhu cầu nâng cấp từ kho truyền thống sang kho hiện đại sẽ tiếp tục hỗ trợ nhu cầu phát triển nhu cầu phân khúc RBW tại các trung tâm công nghiệp trọng điểm.
Tải báo cáo MarketBeat để biết thêm về bất động sản công nghiệp.
